中古＋リノベの住宅ローン基礎｜フラット35と住宅ローン減税の押さえどころ
中古住宅を買ってリノベするとき、避けて通れないのが資金計画です。物件価格とリノベ費用をどう借りるか、そして住宅ローン減税をどう使うか。この記事では、中古＋リノベの資金調達の選択肢と、フラット35の中古向け優遇、2026年に延長された減税の基礎を、出典つきで整理します。
はじめに（重要）
金利は刻々と変わり、商品・税制も改正されます。本記事は2026年6月時点で公的機関の情報をもとに「考え方」を整理したものです。具体的な金利・要件・控除額は、必ず最新の公式情報（住宅金融支援機構・国税庁・国土交通省）と金融機関でご確認ください。
資金調達の主な選択肢
中古＋リノベの資金は、大きく次の選択肢があります。購入費とリノベ費用を1本にまとめられるかどうかで、金利や返済期間が変わります。
中古＋リノベの資金調達（主な選択肢）
※ 民間の一体型ローン・無担保ローンの条件は各金融機関により異なります。
フラット35の中古向け優遇
住宅金融支援機構のフラット35には、中古住宅の取得で金利を引き下げる仕組みがあります。中古＋リノベを考えるなら、次の2つが軸になります。
【フラット35】リノベ：中古取得＋一定のリフォームで、当初5年間の金利を年▲1.0%（金利Aプラン）または▲0.5%（金利Bプラン）引き下げ
【フラット35】中古プラス（2025年4月新設）：一定基準を満たす良質な中古住宅の取得で、当初5年間年▲0.25%引き下げ。リフォーム費用の要件は不要
いずれも適合証明機関による物件検査（技術基準への適合確認）が必要です。なお、かつての「フラット35（リフォーム一体型）」は2020年末で受付を終了しており、現行は上記の制度に置き換わっています。
住宅ローン減税：2026年に延長・拡充
住宅ローン減税は、令和8年度（2026年）の税制改正で令和12年（2030年）末の入居まで5年延長されました。控除率は0.7%。中古住宅も対象で、省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額の引き上げ・控除期間13年への拡充があり、床面積要件も40㎡以上に緩和されています。
中古・リフォームで使う際の注意
中古住宅は耐震基準に適合すること（昭和57年以降の建築、またはそれ以前なら新耐震適合の証明）などの要件があります。リフォーム（増改築等）の控除は、工事費用が100万円超であることなどが条件。いずれも合計所得や居住開始時期の要件があるため、最新の国税庁・国交省情報で確認しましょう。
資金計画を整理したい
コンシェルジュに相談する →よくある質問
Q. 購入とリノベ、別々に借りないとダメ？
A. 一体で組める住宅ローンやフラット35リノベがあります。無担保のリフォームローンより金利・期間で有利になりやすいです。
Q. 古い家でも住宅ローン減税は使える？
A. 耐震基準への適合などの要件を満たせば中古でも対象です。詳細は最新の公式情報でご確認ください。
Q. 補助金と減税は両方使える？
A. 制度が異なれば併用できることが多いです。補助はリフォーム・改修補助の種類と考え方もご覧ください。
出典・参考
資金計画は、ローンと減税・補助を組み合わせて総額で考えるのがコツです。あなたの場合の進め方を、無料の作戦会議で中立に整理しましょう。工程と時期の見通しはリノベの工程と期間の目安もどうぞ。